凡事都有第一次，買房子也不例外。我必須承認弄間自己的房子來住確實挺麻煩，特別是第一次入手選購房子，摸不著頭緒加亂槍打鳥。看屋看了兩年多，總算找到滿意的房子。看屋過程艱辛，也吸取了一些經驗，因此在這裡記錄一下心得，分享給各位想要選購房屋的朋友們。
如何開始
要找到適合的房子有幾個重點，我歸納整理如下：
- 鎖定看屋區域
- 制定預算結構
- 確立明確屋況條件
掌握上述三個基本重點，找屋才不會亂槍打鳥，不然什麼房子看了都喜歡，會搞不清楚要買什麼樣的房子。這些原則非常重要，需要時時提醒自己，免得買了一間不適合自己的房子。
鎖定看屋區域
房子該買在哪裡呢？離市區近價格相對高，生活機能好也相對高，有學校或重大建設也相對高。也有這幾年狂漲價的地段，雖然投資自住兩相宜（當然口袋要夠深，貸款太多絕對不明智），但相對風險高，若有想要轉戰房地產也可以拼看看。選定區域要配合「預算結構」的考量，正常的情況下必須有所取捨。因此鎖定區域不一定是特定的條件，也有可能採用市區房價高坪數小/市郊房價低坪數大這樣的相對原則。舉例像是在高雄郊區可選看透天住家，在市區則選擇大樓、華夏或公寓。
在區域選擇上通常有幾點可以評估：
- 是否近大眾運輸交通工具？
- 附近有無市場或超市？
- 附近有沒有學校（如果未來要出租可考慮近大學）？
- 有無其他重大建設（像是美術館或公園）？
- 距離交流道近不近？
像有些小家庭會找離舊家 (或娘家) 近的房子，這也是不錯的選擇，至少三天兩頭回家吃飯或補給生活用品也是不錯（現在上班族常常吃外面也不好）。如果考慮未來漲價與增值更需要評估地段因素，郊區或市區並沒有一定的正解，都有好處。
市區優缺點
- 生活機能高
- 停車不方便（購屋需要考慮購買車位）
- 增值與投資報酬率高
- 價格較高
市郊優缺點
- 生活機能普通
- 停車方便
- 增值空間有限
- 人口密集度低（較清淨）
- 價格便宜
- 如果在市區上班路程較遠
區域的鎖定可以選擇像是高雄市苓雅區、台北市大安區、或者中山路到中華路之間，制定這些明確的區域可以縮小範圍，以便展開密集的尋屋策略。
制定預算結構
一般來說要買多少錢的房子大概都有會個底（如果沒有預算限制自己蓋就好.......-_-），或者有貸款的考量因素。基本上如果沒有信用上的問題，新房子要全貸很容易，但是如果是購買二手屋，找有名的房仲或熟識的代書，貸個八成都沒問題。哪問題是什麼？問題在於現金有多少？既然是頭期款當然是要現金，另外如果購買二手屋，裝修的費用也要現金，當然買家具也都是要現金。說實在的二手屋的裝修費用最難估算，大部分的人都會超過預算（我也不例外，總會不小心發現有東西要換）。一般來說，我覺得以20年的二手屋況來說，抓個成交價的 20~30% 都算合理（我自己實際經驗是25%）。那麼如何計算貸款與經濟能力，一般的算法每貸款 100 萬一個月的本金加利息大約 5000，快算算你想預計貸多少吧！
依據上述的計算方式，因此如果你握有 100 萬現金，買個成交價 700 萬的新房子算是底線了(貸款九成)，還有代書、規費、仲介費、買家具等等費用都是需要現金支付。如果超過預算了，先算好要吃幾個月的泡麵吧（現在泡麵也很貴，我都吃土司泡熱水）。
那二手屋呢？二手屋最難估計，因為沒有裝修經驗，別聽仲介說重拉個水電只要多少錢（還說可以幫你介紹）等等的鬼話，詳細後面會介紹到。二手屋反過來算比較易懂，舉例來說購買成交價 400 萬的房子，裝修可能需要 400 * 25% = 100 萬，然後保守估計貸款七成那麼需要 120 萬頭期款，加上 100 萬裝修費用就 220 萬了，若是超出預算比照上述的吃泡麵方法辦理。因此買二手屋想住的好本錢要夠，但是二手屋的好處可不少。當然如果是不超過15年的二手屋，也可以很省下較多的裝修費用，當然這不在話下。
切記預算是致命傷，超過預算有時造成的風險會高於投資報酬，必須謹慎考慮。
確立明確屋況條件
這裡的條件指的比較像是屋況，這也是最難搞定的一項。條件絕不是那種坪數越大越好、價格越低越好、增值力越高越好這些無意義的規則（通常羊毛出在羊身上）。這裡的條件必須條列"明確"且配合預算是"可達成"，我先舉出一些條件給大家參考，我們可以選擇性地分析自己的購屋需求：
- 需要什麼類型的房子？
基本上有幾類：透天 / 大樓 / 華廈（一般七樓以下有電梯稱為華廈） / 店面 - 格局需求
需要幾房幾廳幾衛浴？像我會在意方正的格局，這樣空間利用比較妥善 - 需要什麼樣的車位？
門口停車 / 機械 / 機械（指定上層）/ 坡道平面（就是車子可以直接開倒車位）/ 平面（升降機） - 廁所要不要開窗？
有開窗比較不潮溼，像我就非常重視這一點，但是這樣的格局也很少。那時候看屋看到仲介都說：你就是那的要廁所開窗的厚...!? -_- - 介不介意事故屋？
仲介俗稱吊麵線或烤肉，如果他有提到這些字眼，也算是技巧性的告知。基本上如果沒有告知，退費是合理的。但是大樓有時候你看的這一戶非事故屋，但是對門或同棟可能會有，記得要詢問免得有爭議！ - 大樓是否有頂樓考量？
頂樓在南部不被看好，因為比較熱；但由於隱密性高且視野佳，在北部價錢可是比較高喔 - 透天是否介意夾層格局（非正樓）？
有些很早期的磚造透天都是這樣的設計，這種房子的格局與動線都很差，但是價錢相對便宜。像我都會先詢問，免得浪費時間看屋（之前走到門口就不想進去了） - 大樓陽台進出？
陽台進出不必煩惱鞋子鞋櫃要放哪，通常在大樓有加分的效果 - 是否有陽台？
現在一般都有，但有的是天井陽光無法直接照射 - 房屋建造年份？
如果是 25 年以上的房子一定需要整修，像是更換電線，這樣會比較安全 - 房屋使用狀況
我比較喜歡有人居住的房子，比較好評估屋況。有些房子長時間沒住人（甚至全新20年未住），看不出來漏水狀態且水管容易故障，也少了人氣 - 房屋座落
座北朝南的房子採光最好（當然要配合門面與開窗），西曬的問題也要記得考慮，像是透天邊間更要注意方位問題（邊間就是隔壁無房子緊連） - 風水問題
這個真的要看人了，說實在即使自己不在乎，也需要考慮到未來換屋轉售的問題，還是要注意幾項基本的風水問題比較好
典型風水問題：壁刀（就是房子正面被其他建築物的牆面對到）、路衝（對道路）、對到屋角或牆角、透天中間（指一排房子正中間的那一戶）
進階風水問題：大門坐落（在右邊比較好）、門對門格局、水溝水流方向（這.......真的有人在意-_-）、廁所/廚房未遮蔽 - 大樓管理費與其他支出費用如何？
有時候只考慮管理費是不夠的，其實還有很多隱藏的費用要注意。像是大樓公用電怎麼攤分，有沒有額外的費用需繳納，通常問管理員比較快；其他像是大樓基金剩餘多少等等（如果有碰到電梯維修或更換設備會有比較大的費用支出）？ - 鄰居與生活品質
看到中意的物件（房子）可以多參觀附近的環境，詢問或打聽鄰居消息（所謂有錢買不到好鄰居），有的社區都是住很久的鄰居，這樣也比較好。如果很多都是租屋的，就會比較複雜。 - 公設比與公共設施
只有公設比其實不夠，切記一定要詢問室內可用的實際坪數（除非你願意在車位吃飯或喝咖啡），有時候連車位陽台冷氣平台都拿來灌水。此外我還會注意樓梯間與地下室的環境整潔，像燈光是否充足、有無異味、或佈滿蜘蛛網，這些都可以看出來大樓的管理品質。 - 評估附加價值
比如已經加裝鐵門鐵窗，頂樓有加蓋鐵皮屋，或者剛整修或換過某些設備，屋主遺留家具等等，這些都有小加分的效果。
終極看屋技巧
想買好房子，請認真且積極看屋吧（目前我最多一天看11間，至今看過少說百來間）。通常第一次賞屋之後，都會很嚮往未來入住的景象，覺得這間房子不錯，容易有購買的衝動！那是騙人的！快醒醒吧，後頭還有上百間房子等著你看呢。我分享一下賞屋訣竅：
- 持續積極看屋
- 價格分析與比較（帶本筆記本記錄）
- 把握出價時間
- 心情調整（沒買到只是沒緣份，別想太多）
該怎麼賞屋呢？要怎麼快速掌握屋況？先賣個關子，下一篇文章繼續介紹看屋技巧「中古屋蛻變大作戰 - 尋找到你人生的第一間房屋 II（賞屋篇）」。
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