中古屋蛻變大作戰 - 尋找到你人生的第一間房屋 I(基礎篇)


凡事都有第一次,買房子也不例外。我必須承認弄間自己的房子來住確實挺麻煩,特別是第一次入手選購房子,摸不著頭緒加亂槍打鳥。看屋看了兩年多,總算找到滿意的房子。看屋過程艱辛,也吸取了一些經驗,因此在這裡記錄一下心得,分享給各位想要選購房屋的朋友們。

如何開始

要找到適合的房子有幾個重點,我歸納整理如下:

  1. 鎖定看屋區域
  2. 制定預算結構
  3. 確立明確屋況條件

掌握上述三個基本重點,找屋才不會亂槍打鳥,不然什麼房子看了都喜歡,會搞不清楚要買什麼樣的房子。這些原則非常重要,需要時時提醒自己,免得買了一間不適合自己的房子。

鎖定看屋區域

房子該買在哪裡呢?離市區近價格相對高,生活機能好也相對高,有學校或重大建設也相對高。也有這幾年狂漲價的地段,雖然投資自住兩相宜(當然口袋要夠深,貸款太多絕對不明智),但相對風險高,若有想要轉戰房地產也可以拼看看。選定區域要配合「預算結構」的考量,正常的情況下必須有所取捨。因此鎖定區域不一定是特定的條件,也有可能採用市區房價高坪數小/市郊房價低坪數大這樣的相對原則。舉例像是在高雄郊區可選看透天住家,在市區則選擇大樓、華夏或公寓。

在區域選擇上通常有幾點可以評估:

  • 是否近大眾運輸交通工具?
  • 附近有無市場或超市?
  • 附近有沒有學校(如果未來要出租可考慮近大學)?
  • 有無其他重大建設(像是美術館或公園)?
  • 距離交流道近不近?

像有些小家庭會找離舊家 (或娘家) 近的房子,這也是不錯的選擇,至少三天兩頭回家吃飯或補給生活用品也是不錯(現在上班族常常吃外面也不好)。如果考慮未來漲價與增值更需要評估地段因素,郊區或市區並沒有一定的正解,都有好處。

市區優缺點

  • 生活機能高
  • 停車不方便(購屋需要考慮購買車位)
  • 增值與投資報酬率高
  • 價格較高

市郊優缺點

  • 生活機能普通
  • 停車方便
  • 增值空間有限
  • 人口密集度低(較清淨)
  • 價格便宜
  • 如果在市區上班路程較遠

區域的鎖定可以選擇像是高雄市苓雅區、台北市大安區、或者中山路到中華路之間,制定這些明確的區域可以縮小範圍,以便展開密集的尋屋策略。

制定預算結構

一般來說要買多少錢的房子大概都有會個底(如果沒有預算限制自己蓋就好.......-_-),或者有貸款的考量因素。基本上如果沒有信用上的問題,新房子要全貸很容易,但是如果是購買二手屋,找有名的房仲或熟識的代書,貸個八成都沒問題。哪問題是什麼?問題在於現金有多少?既然是頭期款當然是要現金,另外如果購買二手屋,裝修的費用也要現金,當然買家具也都是要現金。說實在的二手屋的裝修費用最難估算,大部分的人都會超過預算(我也不例外,總會不小心發現有東西要換)。一般來說,我覺得以20年的二手屋況來說,抓個成交價的 20~30% 都算合理(我自己實際經驗是25%)。那麼如何計算貸款與經濟能力,一般的算法每貸款 100 萬一個月的本金加利息大約 5000,快算算你想預計貸多少吧!

依據上述的計算方式,因此如果你握有 100 萬現金,買個成交價 700 萬的新房子算是底線了(貸款九成),還有代書、規費、仲介費、買家具等等費用都是需要現金支付。如果超過預算了,先算好要吃幾個月的泡麵吧(現在泡麵也很貴,我都吃土司泡熱水)。

那二手屋呢?二手屋最難估計,因為沒有裝修經驗,別聽仲介說重拉個水電只要多少錢(還說可以幫你介紹)等等的鬼話,詳細後面會介紹到。二手屋反過來算比較易懂,舉例來說購買成交價 400 萬的房子,裝修可能需要 400 * 25% = 100 萬,然後保守估計貸款七成那麼需要 120 萬頭期款,加上 100 萬裝修費用就 220 萬了,若是超出預算比照上述的吃泡麵方法辦理。因此買二手屋想住的好本錢要夠,但是二手屋的好處可不少。當然如果是不超過15年的二手屋,也可以很省下較多的裝修費用,當然這不在話下。

切記預算是致命傷,超過預算有時造成的風險會高於投資報酬,必須謹慎考慮。

確立明確屋況條件

這裡的條件指的比較像是屋況,這也是最難搞定的一項。條件絕不是那種坪數越大越好價格越低越好增值力越高越好這些無意義的規則(通常羊毛出在羊身上)。這裡的條件必須條列"明確"且配合預算是"可達成",我先舉出一些條件給大家參考,我們可以選擇性地分析自己的購屋需求:

  • 需要什麼類型的房子?
    基本上有幾類:透天 / 大樓 / 華廈(一般七樓以下有電梯稱為華廈) / 店面
  • 格局需求
    需要幾房幾廳幾衛浴?像我會在意方正的格局,這樣空間利用比較妥善
  • 需要什麼樣的車位?
    門口停車 / 機械 / 機械(指定上層)/ 坡道平面(就是車子可以直接開倒車位)/ 平面(升降機)
  • 廁所要不要開窗?
    有開窗比較不潮溼,像我就非常重視這一點,但是這樣的格局也很少。那時候看屋看到仲介都說:你就是那的要廁所開窗的厚...!? -_-
  • 介不介意事故屋?
    仲介俗稱吊麵線或烤肉,如果他有提到這些字眼,也算是技巧性的告知。基本上如果沒有告知,退費是合理的。但是大樓有時候你看的這一戶非事故屋,但是對門或同棟可能會有,記得要詢問免得有爭議!
  • 大樓是否有頂樓考量?
    頂樓在南部不被看好,因為比較熱;但由於隱密性高且視野佳,在北部價錢可是比較高喔
  • 透天是否介意夾層格局(非正樓)?
    有些很早期的磚造透天都是這樣的設計,這種房子的格局與動線都很差,但是價錢相對便宜。像我都會先詢問,免得浪費時間看屋(之前走到門口就不想進去了)
  • 大樓陽台進出?
    陽台進出不必煩惱鞋子鞋櫃要放哪,通常在大樓有加分的效果
  • 是否有陽台?
    現在一般都有,但有的是天井陽光無法直接照射
  • 房屋建造年份?
    如果是 25 年以上的房子一定需要整修,像是更換電線,這樣會比較安全
  • 房屋使用狀況
    我比較喜歡有人居住的房子,比較好評估屋況。有些房子長時間沒住人(甚至全新20年未住),看不出來漏水狀態且水管容易故障,也少了人氣
  • 房屋座落
    座北朝南的房子採光最好(當然要配合門面與開窗),西曬的問題也要記得考慮,像是透天邊間更要注意方位問題(邊間就是隔壁無房子緊連)
  • 風水問題
    這個真的要看人了,說實在即使自己不在乎,也需要考慮到未來換屋轉售的問題,還是要注意幾項基本的風水問題比較好
    典型風水問題:壁刀(就是房子正面被其他建築物的牆面對到)、路衝(對道路)、對到屋角或牆角、透天中間(指一排房子正中間的那一戶)
    進階風水問題:大門坐落(在右邊比較好)、門對門格局、水溝水流方向(這.......真的有人在意-_-)、廁所/廚房未遮蔽
  • 大樓管理費與其他支出費用如何?
    有時候只考慮管理費是不夠的,其實還有很多隱藏的費用要注意。像是大樓公用電怎麼攤分,有沒有額外的費用需繳納,通常問管理員比較快;其他像是大樓基金剩餘多少等等(如果有碰到電梯維修或更換設備會有比較大的費用支出)?
  • 鄰居與生活品質
    看到中意的物件(房子)可以多參觀附近的環境,詢問或打聽鄰居消息(所謂有錢買不到好鄰居),有的社區都是住很久的鄰居,這樣也比較好。如果很多都是租屋的,就會比較複雜。
  • 公設比與公共設施
    只有公設比其實不夠,切記一定要詢問室內可用的實際坪數(除非你願意在車位吃飯或喝咖啡),有時候連車位陽台冷氣平台都拿來灌水。此外我還會注意樓梯間與地下室的環境整潔,像燈光是否充足、有無異味、或佈滿蜘蛛網,這些都可以看出來大樓的管理品質。
  • 評估附加價值
    比如已經加裝鐵門鐵窗,頂樓有加蓋鐵皮屋,或者剛整修或換過某些設備,屋主遺留家具等等,這些都有小加分的效果。

終極看屋技巧

想買好房子,請認真且積極看屋吧(目前我最多一天看11間,至今看過少說百來間)。通常第一次賞屋之後,都會很嚮往未來入住的景象,覺得這間房子不錯,容易有購買的衝動!那是騙人的!快醒醒吧,後頭還有上百間房子等著你看呢。我分享一下賞屋訣竅:

  1. 持續積極看屋
  2. 價格分析與比較(帶本筆記本記錄)
  3. 把握出價時間
  4. 心情調整(沒買到只是沒緣份,別想太多)

該怎麼賞屋呢?要怎麼快速掌握屋況?先賣個關子,下一篇文章繼續介紹看屋技巧「中古屋蛻變大作戰 - 尋找到你人生的第一間房屋 II(賞屋篇)」。

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