中古屋蛻變大作戰 - 尋找到你人生的第一間房屋 II(賞屋篇)


前言

買房子如果是要購買新屋,無論是樣品屋或實屋大都會有銷售人員駐點,大致上沒什麼問題。也因為本人沒有購買新屋經驗,所以今天不介紹新屋的選購策略。但是之前確實也看過一些比較新的房子(五年內),但說實在的,現在新蓋的房子很多都偷工減料或參差不齊,透天厝不到一年就五樓可以蓋好,大樓也常常蓋一半停工幾年後又繼續蓋,如此的品質真的值得檢討。什麼建商我就不提了(也忘了),很多不到三年就漏水或牆壁裂的,而且通常這些都不是特例(因為我常常同樣的建案一次看好幾戶,狀況都一樣慘)。但也不是所有建商都這樣,確實也有用料實在,施工品質優良的建商,但是房屋的價格絕對高出許多。此外現在新蓋的房子因為法規的關係公設比較高,實際私人可用坪數很少,管理費卻高出許多。因此我是蠻推薦購買中古屋的!

之前本人一副窮酸樣去看新屋,碰過態度很差的銷售員,那個嘴臉就是一副我買不起的樣子(其實我真的是買不起.......-_-),真是有趣的經驗。

要賞屋通常有以下幾種門路:

  • 親友介紹
  • 透過網路資訊
  • 房屋仲介業者
  • 屋主自行張貼販售

朋友介紹的房子通常都是認識的親友,成交後包個小紅包也是基本禮節(比起買方2%仲介費算省很多了),但也不是誰都有要賣房子的親友。最簡單的就是透過網路尋屋,現今有很多規模比較大的房仲業者,都有架設網站。比較多物件(物件指的就是房屋)的網站像是永X房屋、樂X網等等。這些網站的物件比較多,甚至其他同業也會再此刊登物件,畢竟這樣曝光率高。只在網路上看圖片是不夠的,一定要多到現場觀看實屋才是重點,網路上面的售價也是僅供參考。

通常鎖定區域後,平常假日(或順路)就會騎機車(開車視野差很不方便)走訪每一條街道,看房子或路邊有無張貼廣告,有的話會立即詢問(請積極點)。有時候屋主自己要賣的房子會在門口或管理室信箱張貼廣告,我的第一間房子就是這樣遇到的。這個方法其實很有效率,因為可以看到房子的外觀與週遭環境,不像網路上只有幾張照片可以參考。順帶一提,如果沒有特別申請,其實很多路邊的廣告都是違法的,大多數私人仲介業者都會購買芭樂電話號碼(俗稱王八機),不然光繳罰單就繳不完了(如果張貼當下現行逮捕就沒辦法了)還賣什麼房子。

我把房屋仲介分為兩種:一種是有營業登記的房仲業者,另一種則是私人的房仲業者(俗稱"遷勾仔")。我先說明一下他們的遊戲規則:如果你要找仲介賣房子(托售),就必須跟房仲業者簽訂契約(私人房仲也可能不打契約),而契約有分為可自行銷售不可自行銷售有條件自行銷售這幾種,因此同一間房屋可能給好幾間仲介公司一起賣都是有可能的。

那麼仲介費用如何抽佣呢?一般來說房屋成交以後,賣方需支付成交價的 4%,而買方需支付成交價的 2%。而私人房仲通常收費比較低,可能賣方 2% 買方 1%(還可以討價還價)。雖然私人房仲抽佣比較低,但是正牌的房仲對於貸款辦理比較有一套,周旋價格的過程中也比較不會有問題。有的房仲業者還會規定代書只能由公司統一辦理(有時候是為了少爭議,也保障雙方),這時就算你自己就是代書也別想省代書費!那麼房仲業務如何與公司拆帳呢?一般採用五五分帳,哇!知道賣房子的薪水為什麼高了吧,但是說實在房仲業者確實蠻辛苦的,假日通常都要帶客戶看屋,晚上也常常到很晚,且底薪低(或沒有底薪)。那業績如何計算呢?房子賣了有業績不提,如果有接到房子託賣的案件也是業績之一。那如果某房仲業務接的案子被同事賣掉了呢?放心,一樣有的抽佣只是比較少。但這些規則會造成一些現象,比如自己接的委售案當然自己賣掉賺最多。所以呢,盡可能掌握自己手邊的客戶先推銷是最好不過了。通常一開始都是透過房屋仲介來介紹物件,當每接觸一個不同的仲介業務幾乎都會留下你的購屋條件與聯絡方式,一但這位仲介業務有符合您條件的物件就會主動介紹給您。很多好的物件甚至還不到檯面上(例如刊登在網路上)就可以被賣掉了,所以多與仲介業者打交道,搞好關係是有利的。關於仲介的手法先介紹到這邊,再下去就.......

中古屋賞屋技巧分享

看房子要看重點,遇到符合自己購屋條件的物件後,便可開始評估格局、採光、風水、損壞狀態等等因素。但通常有一種房子我比較不喜歡接觸,就是裡面未搬空或目前有人居住的屋子(或租屋),最好先問一下仲介,因為有的不會主動先告知。這樣的房子由於充滿著家具,因此容易遮蔽房子的結構,不容易看到房子真正的屋況。

觀察屋內採光

採光好的屋子會比較有生氣,住起來也比較輕鬆,如果想在室內種點小花草是可行的。雖然房屋的座向已經關係到採光優劣,但還是要實際觀察比較有準確,因此如果晚上看到喜歡的房子,還是抽個空白天再來看一次比較好。有些仲介一進門就會開啟整間房子的電燈,那就是怕你覺得太暗採光不好。但通常我都會先把燈關了,這樣觀察採光比較準,隨後在開燈觀察漏水情況(接著會介紹)。

檢查壁癌與漏水(滲水)問題

我想大家最在意的就是漏水與壁癌的問題吧!其實使用久了,老屋漏水算是蠻常見的問題,除了注意漏水的狀況外也要評估維修的難易度,像是大樓有時候就很難處理,其次用來殺價也是不錯的策略。漏水該怎麼看呢?一般來說透過觀察牆壁上的油漆都會有些痕跡,但遇到有些投資客會重新粉刷牆面,剛粉刷完幾個禮拜內是看不出來的,這就需要更多的經驗來輔助判斷了。首先我先來介紹一下漏水的種類:

  • 浴室地板防水施工不良造成滲水
  • 窗戶或窗台施工不良滲水
  • 樓頂或外牆防水不良滲水
  • 內部管路破裂滲水

剛剛提到的漏水可以觀察牆面的油漆顏色來判斷,但如果有裝潢天花板就比較難發現了(除非真的很嚴重),也因為這個原故,因此我也不太看有裝潢過的房子。浴室漏水最容易發現,如果浴室有持續在使用,一旦防水工程施工不良,正對浴室樓下的天花就會發現漏水痕跡。對於浴室漏水大樓就比較沒差,因為格局都一樣,再怎麼漏也是浴室天花板漏。滲水不嚴重的話釘製浴室天花板可讓你眼不見為淨,說真的只要不是很嚴重,不處理也沒關係(要處理要找樓上的鄰居協商)。透天就要注意了,因為格局並非垂直相同,而且有共牆問題(隔壁兩戶共用牆壁),因此滲水(水痕)很可能出現在客廳或房間,不處理可能會影響居住品質,要處理可能又會牽扯隔壁鄰居的共牆問題。剛剛有提到要評估維修的問題,如果漏水位置在自己的房屋內還好處理。所以我們要注意的反而是別人家的漏水問題,有時候你願意花錢幫忙處理,對方還不一定願意呢。

透天如何判斷哪一戶漏水呢?比如說二樓浴室在房屋的中間位置且靠右邊共牆,那麼會出現水痕的地方就容易在這間浴室的正下方一樓的天花板(這算廢話-_-)和右邊隔壁那一戶的一樓左邊共牆天花板,如果你買到右邊這一戶,處理漏水就必須找你左邊的鄰居。看到重點了嗎?因為通常透天一整排的格局都是相同的,藉由隔局的配置可以推算出漏水的來源。所以看房子找漏水別忘了忽略這些地方,再來你會發現好多房子都在漏水啊。樓仔厝會漏是正常的,要能夠處理比較是重點,通常能處理的漏水我都是能接受的,而且還可以藉此殺價。

窗戶或窗台施工不良的滲水也很容易發現,有的只是窗戶防水沒做好(通常是"西哩控"沒打好),有時雖然滲水但不造成壁癌,這種就很好處理。有的窗戶在貼磚時是導水設計不良,導致水往牆壁流,這樣就容易造成壁癌,但也可加裝遮雨棚來處理。

如果樓頂或外牆滲水有很高的機會造成壁癌,如果在大樓很不好施工,透天的話到還好,尤其現在很多人都會加蓋鐵皮屋頂,可以大幅改善雨水直接接觸,效果不錯。看到這種情況仲介常常會說重新粉刷就好了.......你可別真的信了。一般外牆造成壁癌的處理方式有兩個要點:

一、想個辦法改善雨水對外牆的直接破壞 - 比如加蓋鐵皮屋頂、重新貼磚、上防水漆等等。

二、處理現有壁癌 - 重新粉刷絕對沒有用的,因為水份已經住在牆壁裡,你拿吹風機吹也是沒用的。正解為去除牆面水泥(內牆即可,需打除看見紅磚),讓水分蒸發後重新上水泥。

如果遇到內部管路破裂滲水,由於水管內有水壓的關係,通常都會很明顯。就是看起來已經濕濕的了,這種就要打牆查漏水了,非常麻煩,不碰為妙,或者請原屋主處理。

對於沒有壁癌的水痕,輕微的狀況可以透過簡單的防水粉刷技術就可以處理;其次遇到比較嚴重的狀況,市面上也已經有很多高壓灌注的技術可以處理滲水;如果真的是壁癌,還是採用標準的程序才能一勞永逸,畢竟是自己要住的房子,謹慎處理是必要的。

檢查建造施工品質

由於監工經驗嚴重不足,房屋的施工品質一直是我最不在行的,再此僅能提供幾點經驗與各位分享。總而言之就是一些建造的問題,比如地面與牆面是否平整?地磚是否平整(有的高低起伏過大或剝落)?門框與窗戶框使否牢固堪用?這些通常跟建造時施工的師傅有很大的關係,這些與未來整修裝潢的工作是有關係的,觀察時要記得做個筆記,好估算未來整修花費。

檢查電線管路

從電管線路部分談起,屋內的電線有分為電力管路弱電管路兩種。電力管路指的就是插座、開關、電源電燈線路等等,弱電管路指的就是電話線、電視線等等訊號線路,標準作法兩者是絕對是分配在不同的管路中。一般來說電線使用 25~30 年後進行屋內線路更換是比較安全的,因為久了電線的外皮的塑料會硬化,用電量大容易產生高溫或者發生電線走火。在選購中古屋時,電力線路是我會一定會注意的地方。通常都會打開配電箱,先找出白色的線(白色標準為水線不帶電),接著用指甲試壓電線外層絕緣皮,如有一點彈性表示狀態良好,反之很硬而且脆裂那就是狀態不良。再來就是注意牆壁內的管路是使用什麼材料,弱電與電力都要使用塑膠水管(深灰色那種)會比較好,有的建商為了施工與成本會使用軟管,到時候更換線路就會很痛苦(線不好拉)。

檢查水管管路

除了檢查有沒有漏水,也要檢查水管有沒有阻塞,尤其中古屋的水管管路特別重要,因為維修的費用比較高昂,如果遇到大樓更不好處理。通常我如果看到條件符合的房子,一定會測試水管有無阻塞,最近學了兩招,與各位分享一下:

  • 測試沖水馬桶污水管(俗稱"塞共"):不用真的使用,謹需按下沖水開關即可,觀察馬桶水消去的速度與力道是否正常。
  • 測試洗臉台排水管:先將洗臉台止水閥關閉,將水放滿後再打開止水閥(水龍頭持續開著不關閉),觀察水流是否有產生漩渦?確認水位是否下降(表示排水管可以排掉水龍頭的水量)?如果排水的過程中有聽到水管發出"勾鴿咕"類似的聲音,就表示排水管可能有點問題,來不及換氣。

觀察週邊環境

所謂有錢買不到好鄰居,多多觀察附近的鄰居與住戶素質也很重要。也要多注意有沒有奇怪的營業店面或廟宇。以前如果真的遇到中意的房子,我也會沒事到附近走走逛逛,多觀察附近生活品質與機能。

如何判定投資客

如何判斷投資客?投資客最常操作的手法就是低價拍進法拍屋,再以較高的價錢售出,藉此賺取差價。那如何判定法拍屋呢?最簡單的方法就是把地址抄下,回家用 Google 搜尋一下,由於現在很多法拍仲介業者,都會把拍賣資訊放在網站(或部落格)上,因此很容易可以查到是不是被法拍進來的房子,而且連拍定價格都一清二楚。有了這些資訊再進行出價是有很大的幫助,至少可以抓住投資客的成本結構。

一般我把投資客分為兩種,業餘投資客與專業投資客。買賣房子對業餘投資客來說大多只是副業,大部分業餘投資客資本額都不高,通常有賺就會賣了,也比較不會花錢在投資裝潢或整修。這樣的房子通常都是空屋,只有簡單的重新粉刷(甚至補個漆而已,注意觀察牆面油漆的顏色就可以看出來)、更換門窗或燈具等等這些花費不高的項目。相對於專業投資客裝修的房子,常常會出現看起來很像雜誌上的廉價的裝潢,通常燈具與燈泡一定會燈換(特別是黃光),屋內出現很多 IKE@ 的家具,加上一些趕流行的家飾都會出現(比如掛畫、水晶燈、鳥籠、普普風壁紙、壁貼、假水果、乾樹枝、花瓶、小地毯等等)。然後仲介會說屋主包含家具一同出售,除了桌上的擺設會帶走(因為他還要用在其他房子.......-_-)。另外,通常仲介不會主動告知這是投資客的房子,甚至是法拍進來的房子很多仲介也會含糊帶過(例如說不清楚要回去查等等回答)。一般如果看到不錯的物件,我都會詢問仲介業務屋主出售的原因,我歸納了投資客的幾種回答伎倆提供給大家參考,聽到這些回答,投資客的機會就高了:

  • 屋主原本要買給親人住的,可是親人不喜歡,所以出售。
  • 屋主本來住這邊,後來賺了錢已經搬到某某高價位住宅區。(意思這房子住了會賺錢!?)
  • 屋主買了新房子,這裡放著也是放著,所以出售。
  • 屋主移民到國外,很少回來台灣住。

但我也有碰過很老實的仲介,帶你看房子不怎麼介紹,但是你問他一定講真話,遇到這種其實也很好,可以多探點底細,打聽價位。

價格談判策略

成交價格大概是大家最在意的項目,再喜歡的房子也要買得起才行。出售開價僅供參考,可別被嚇唬了,一般我都是打個八折再說(而我實際成交的價錢不到開價的八折,但還是要看實際的房價狀況比較實際)。如何判定開價是否合理?我想這是很困難的,參考近期同樣條件的法拍屋第一拍的價格是個不錯的方法。由於政府推行的青年優惠貸款,法拍屋的存在數量遠比我們想像來的多,就算您中意的物件不是法拍屋,多試著在網路上搜尋物件附近的門牌號碼,我相信會有結果的。有了基本的價格再來研究開價是比較保守的策略,此外還可以透過代書調閱屋主的貸款狀態,這些都是可以取得的資料,對於出價會有很大的幫助。多殺一點價格可是你自己的薪水喔,可別不好意思,錯過了就自己買單吧。

順帶一提,如果看到喜歡的物件,通常仲介會收取斡旋金(通常幾萬塊),意思就是說安排與屋主周旋價格,如果不成交會退還,出了價毀約不購買會沒收。對於斡旋金與斡旋合約,我一向很反感,有些仲介會宣稱付了斡旋金以後,周旋價格的這一段時間不會帶其他人看屋,或者解釋即使之後有人出價比你高,屋主一旦同意你的價格,你還是有優先購買權力。這些策略仔細分析實在對買方不是很有幫助,我認為只是心理戰術罷了,甚至我也遇過收了斡旋照樣帶看的仲介業者,後來就覺得實在沒什麼保障。

有些仲介在你看屋的過程中會直接透漏屋主的底價,或者說之前有客人出價多少多少屋主不賣,或者出價多少屋主同意,因為貸款辦不過所以沒成交等等劇情,這些說法還是僅供參考。有的仲介會打探如果您有意要購買,會出價多少錢?如果你出了價,當價格離屋主底價不遠,仲介業者就會衝來跟你收斡旋金。如果沒有談到斡旋相關的問題,那就是你的價格還差很遠。一般來說,很多好的仲介都會直接安排屋主與買主見面,過程公開透明,這也是我喜歡的作法。如果主動邀約屋主當面周旋屋價,仲介業者理由一堆或者推辭邀約,這大多有問題(我就碰過惡劣仲介想藉此從中抽佣),要特別注意。

不良的仲介業者面具很有多種,房子看多了就會有些體會,凡事還是小心點來的好。其實社會並不是那麼的黑暗,並不是所有的仲介都會有小動作,大部分的仲介還是善良盡職的好人。在找屋的過程中,也有遇到許多剛畢業的年輕人或者媽媽族,他們克苦耐勞且犧牲休假日帶看房屋,相當值得讚賞。在此還是感謝所有帶看房屋的仲介業者,他們的工作真的很辛苦,雖然最後沒有實際成交案件,但我還是由衷的感謝他們,讓我學了不少經驗。

買了中古屋,再來就是整修的工作了,待續下一篇文章.......將會分享整修中古屋的經驗與心得,敬請期待喔。

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