中古屋蛻變大作戰 – 購入屋況分享與施工流程規劃


購入屋況分享

購買了這間屋齡 23 年的中古屋,地坪 14 建坪約 40 左右,屋況尚可格局方正,在價格上算是平易近人(當然沒有金融海嘯那時房價崩盤來的低)。房屋座落於小巷子中(無尾巷特別安靜),附近的生活機能還算不錯,走路十分鐘即可到達高中/國中/國小/市場/捷運,當然也有包含各大便利商店與24小時生鮮超市等等。首先先來分享幾張剛購入這間房子的屋況(慘況.......!?)

一樓外觀

房屋一樓平面其實是個半樓車庫,僅能停放未加高的標準房車,如果 3000 cc 的大車可能也不好停放,算是這間房子的致命傷。一樓窗台前屋主原本就有裝設鐵窗(應該有20年以上的歷史),鐵窗狀況其實還算好,生鏽不嚴重但遮雨板破損。打算拆除更換白鐵窗,這樣整體來說會比較美觀一些。

大門與迎客梯

玄關舊有裝設鋁製大門(應該是建商附的),顏色醜了些且防盜性也不夠,預計更換白鐵大門。一樓加高有一個好處,就是路面風沙比較不容易進入屋內,但樓梯的設計進出也會比較不方便一些。

屋內玄關大門

鐵製大門 + 鋁製紗窗,鐵門實在很重後來賣了四百多塊。因為一樓大門會更換白鐵門,因此打算將這個門換成實木門比較美觀。

一樓客餐廳

一樓空間為整個平面沒有隔牆,目測大約十坪上下,由於窗戶夠大採光還算可以接受。預計拆除水泥廚具與左後方的隔牆,讓客餐廳格局更方正。

大窗戶與神奇的平台

這個平台其實是為了裝設樓下車庫的鐵捲門(所以拆不得),當初為了規劃客廳擺設苦思很久,後來決定利用空間請木工順勢打造為景觀沙發椅。

電氣弱電箱

簡易凌亂的弱電箱,有到每個樓層的訊號管路,連頂摟都有了(以後加蓋方便)。預計將每個房間配上網路線,並且遷管路到地下室集中管理(地下室為預備機房)。

復古風廚具

這套廚具聽說屋主有換過,採用高檔的大理石砌造,底層收納搭配鋁製滑窗,也算是相當有創意的設計,真的好醜啊.......但前輩都說這種廚具超耐用,建議我保留使用.......-_-

此外這個廚具的設計實在太奇怪了(李組長眉頭一皺發現案情並不單純),疑點分析如下:

    • 右側為何設計兩組瓦斯桶櫃?懶得叫瓦斯嗎?
    • 左側瓦斯爐位置其實放不下市售的雙爐設備,放單爐又太大?
所以,決定打掉吧。其實一開始就打算打掉重做了,本來想省點錢外面包一層上去,現在有這樣的工法可以在舊廚具上直接施工,施工完成看起來就跟 B&Q 展示的新廚具一模一樣,也可以客製化選擇喜歡的花色,只是櫥櫃打開後裡面還是舊裝置,可利用空間會小很多。個人屬於經濟務實導向,考慮白鐵製品比較耐用,預計更換白鐵桌面與白鐵桶身的新廚具,另外還會再訂製廚具上櫃。

一樓年久未使用的廁所

這間廁所應該是當初在後陽台加蓋的,似乎年久未使用,預計整間拆除再擴大。

樓梯間

左邊是通往地下室,右邊上二樓,通往地下室的樓梯口打算請木工訂製暗門遮蔽,不想看到的東西就往底下囤積就是了。此外扶手的狀態還算可以接受,小修復即可繼續使用(預計 DIY 處理比較省錢)。

半潛地下室

這地下室也不全算是正統的地下室,算通風的有窗地下室,右邊有窗戶通往車庫,想要爬出去也可以。這間地下室是未來的預備機房與雜物間,因次只打算重新油漆與配管裝設線路。

樓梯轉角

這間房子的樓梯算是比較窄,加大的彈簧床就沒辦法上去了。每個樓梯間都有壁燈與氣窗的設計(我特別喜歡壁燈設計)。檢查後只有頂樓樓梯間有比較嚴重的壁癌,到時候會請水泥工進行處理。

破損的木門框與雲彩地磚

整間屋子的地板磁磚保持的很好,沒有龜裂與破損,但顏色就稍微復古了點.......打算貼個塑膠地板比較省錢。房間門框有些破損,這其實油漆工都能順手處理,因此不打算更換,如果要換門框就算是水泥工的工作。

浴室與衛浴

浴室與衛浴屋主已經有更換過,看來地板也像是有更換過,估計也換 10 年以上。原本就計畫浴室與廁所都會打掉重新整理,由於熱水器打算換成預熱型電熱水器,因此也計畫更換白鐵熱水管路。

落地窗

二樓與三樓前方都有陽台與落地窗,預計整棟樓的窗戶都會換成隔音窗。

天花板的明線

這房子之前有租過人,屋內很多莫名其妙的明線。因為此屋屋齡超過 20 年,為了安全起見一定會更換所有的電源線路。施工前也會重新規劃電源插座的位置,到時候絕對不會有明線在屋內流竄,也比較美觀。

施工流程規劃

看起來要施工的項目也不少,而且實際在施工時,工程並不是一個完成才進行下一個,所有工程都是穿插進行的(特別是水電工程)。我先來說明一下施工的流程順序大概如何進行,正常的程序可以參考以下的步驟:

    1. 破壞拆除工程 - 這個工作通常稱為打壁(台語),大多數情況下由水泥師父進行處理或發包給他自己配合的廠商進行處理,這個工程都會包含廢棄物清運。
    2. 水電工程 - 水電師父進場進行配管與配線,在電錶與電箱未裝設完成之前電源線通常並不會過電喔。
    3. 泥作工程 - 開始進行使用到水泥的工作,一般稱為泥作,比如修補水電配管打掉的牆壁、浴室防水、砌牆、舖設壁磚地磚、壁癌處理、換裝門框等等跟水泥有關的工作。由於泥作工程與水電工程需要交互施工,所以師父通常都有一起配合工作的合作夥伴,這樣做起來也比較好溝通。
    4. 窗戶更換工程 - 建議泥作工程完工後再進行窗戶的更換,因為做土水常需要吊料或透過窗戶搬運原料,太早裝設是不適合的。一般的窗戶更換都有包含窗框水泥修補,但是修補功力不會想土水師父那麼好,您也可以在泥作快要完工的時候裝設裝戶,請土水師父一起打水泥也是可以的(當然費用可能會另計)。
    5. 裝設鐵窗 - 如果沒有鋼琴等等大型家具要透過窗戶進出,那麼就可以安裝鐵窗了。
    6. 衛浴設備裝設工程 - 如果有整修衛浴,當泥作工程完成後接著會由水電工進行衛浴設備的裝設工作。
    7. 裝設冷氣與空調 - 在木工與油漆進行之前就裝設冷氣,才可以請木工進行適當的裝潢與修補。
    8. 木工工程 - 如果有要裝潢或訂製家具這時候交由木工處理,由於木工通常都有油漆的工作在裡面,有時候會包給下一個油漆工程來處理。
    9. 油漆工程 - 這時候會進行屋內的牆壁補土與缺陷修復,接著進行上漆與木工的收尾(比如將裝潢上色與上保護漆等等)。有一種作法很值得參考,就是在木工進行前先進行修補工程與對牆壁上第一層底漆,然後木工與水電收尾(比如裝設電箱蓋與插座開關)完成後再上第二層漆,我認為這樣的配合施工品質最完美。
    10. 水電工程收尾 - 包含裝設電燈與插座開關等等,算是水電工程最後的收尾工作。
    11. 地板鋪設工程 - 這裡的地板舖設不是指更換地磚喔,如果是更換地磚要在泥作的時候就一併搞定。地板舖設指的是訂製木頭地板或貼塑膠地板等等,在油漆後再施工地板會比較適合,避免油漆到處亂滴。
    12. 廚具設備裝設 - 地板完成後才進行廚具的裝設,基本上廚具最後再裝設就可以了,算是比較獨立的工程,等地板與油漆完成就可以裝設。
    13. 窗簾裝設 - 這也是最後才進行的工作,同樣屬於獨立工作,等油漆完成就可以裝設。
    14. 大型電器進駐 - 比如洗衣機與冰箱等等。
    15. 家具與家電進駐 - 床架記得要先進來才可以放床墊,有時候因為習俗的關係要注意一些擺放細節(比如床不能放正等等)。

接下來會分享每個工程的施工記錄,下回見囉。待續.......

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